Custo all-in do spec "Apresentada" ($270k): compra + duty $49,698 + legais $8k + reno + 9 meses de holding a $7,007/mês + 2.75% de comissão + $7.5k de marketing = $1,646,541. Acima do P50 das gêmeas. A tese do Marcos — ARV $1.85M pela qualidade do terreno e pelo acesso a reserva pública restrita mantida pelo conselho — está 2.8% acima do teto observado nas gêmeas ($1.485M–$1.80M) e 15.6% acima do P50. Ela exige que o comp set não contenha o diferencial.
| Spec | Reno | Break-even | Lucro @ P50 $1.60M | Lucro @ tese $1.85M |
|---|---|---|---|---|
| Apresentada — o mais barato ganha mais | $270,000 | $1,646,541 | −$45,260 | +$197,864 · IRR 44.4% |
| A+ cirúrgica | $315,000 | $1,692,813 | −$90,260 | +$152,864 |
| Premium | $375,000 | $1,754,510 | −$150,260 | +$92,864 |
| Premium+ | $420,000 | $1,800,783 | −$195,260 | +$47,864 |
Por que o spec barato é o ótimo: se o prêmio vem do terreno e não do acabamento, cada dólar extra de obra é subtração. Assimetria: tese certa + spec barato = +$198k; tese errada em $150k + spec caro = −$4k. Decisão robusta: manter budget enxuto e testar a tese. Três testes, todos antes do G5 (12/09):
Indefinida entre 193, 224 e 240m². Se der 193m², o $/m² das gêmeas aponta ARV $1.35–1.55M — abaixo do break-even em qualquer spec — e a conversa vira hold-and-rent. Gate anterior a qualquer budget.
Binário. Easement registrado no título: transfere, é anunciável, prêmio real. Tolerância informal do conselho: não transfere, vale zero no valuation do banco do comprador e anunciar é risco sob a ACL. Checar também overlay ambiental/bushfire da adjacência — pode cortar ARV em vez de somar.
Toda venda ≥$1.7M da região tem garagem dupla; sem ela o cenário premium não fecha. No R1 (14–25/09), perguntar sem induzir: "o que essa casa faz por causa da reserva?". Três agentes dizendo $1.8M+ = licença para gastar; ninguém mencionando = economizou $105k. E contar quantas gêmeas do crawl têm a mesma adjacência — se 2–3 tiverem, o prêmio já está no comp set.
$1,841,000 ÷ 224m² = $8,219/m². Só uma venda em seis meses fechou acima disso — e foi uma casa de 170m² num terreno de 987m², ou seja, valor de terra. É exatamente o argumento da tese do terreno: se Springvale vale $1.85M, vale pelo lote e pela adjacência, não pelo m² construído.
Cada ponto é uma venda de mar–ago/2026 com área construída conhecida. A zona hachurada é onde o modelo precisa que Springvale venda — e onde o mercado não colocou nenhuma casa desse tamanho.
✓ presente · – ausente · ? a confirmar com Rei/Emma. Pé-direito, orientação e privacidade não se compram na reno: são as três perguntas que decidem se $1.8M é alcançável. A coluna "Privacidade / reserva / golf" é onde a tese de 05/09 vive — 28 Merion e 28 Leopardwood venderam isso.
Vinte e cinco vendas acima de $1.7M em seis meses (≈4/mês). Todas as que passaram de $1.87M têm casa ≥330m², frente para água ou golfe, dual living, ou uma reno de assinatura — sauna, bar, lareira, microcemento, putting green.
As duas únicas 4/2/2 de 220–250m² que cruzaram $1.8M venderam coisas diferentes: 9 Rosebud vendeu reno completa + pé-direito alto + deck norte; 28 Merion vendeu localização (fim de court, portão, vizinho do golf).
6 Yowani (224m² exatos, piscina, apresentada) fechou a $1.575M. 341 Ron Penhaligon (246m², cozinha e dois banheiros renovados, Robina Woods) a $1.485M. 28 Leopardwood (229m², reno nível Rosebud + reserva nos fundos) a $1.70M. E 31 Lancewood — 260m², completa, com bar custom — pede $1.6M+.
Para mirar >$1.85M com segurança a casa precisaria virar ≥300m² ou dual living: isso é small development (SPV, DA, prazo, capital), não Fix & Flip. A alternativa é a tese do terreno — que só vale se o Form 2 e os agentes confirmarem.
| Endereço | Status | Preço | $/m² casa | Qtos | Ban | Vagas | Terreno | Casa | Data | Por que vale isso |
|---|
| Atributo isolado | Par de comps | Δ preço | Leitura |
|---|---|---|---|
| Reno completa vs. "apresentada" | 9 Rosebud (221m², reno total, pé-direito alto, deck N) vs 6 Yowani (224m², piscina, apresentada) | +$225k | O prêmio máximo que a reno comprou em Robina para esse tamanho. Inclui pé-direito e deck norte — dois itens que Springvale talvez não tenha. |
| Reno parcial (cozinha + 2 banheiros) | 341 Ron Penhaligon (246m², cozinha granito, banheiros novos) vs 6 Yowani (224m², sem reno) | −$90k | Reno "meio termo" não paga: o mercado não distinguiu de uma casa apenas bem apresentada. Ou faz tudo, ou não faz. |
| Fundos para reserva (privacidade) | 28 Leopardwood (229m², reno nível Rosebud, reserva) vs 9 Rosebud (221m², reno, sem reserva, 865m²) | −$100k | Terreno menor (648 vs 865m²) anulou a reserva. Terreno importa mais que vista de fundos nessa faixa. |
| Localização de assinatura (golf/court/portão) | 28 Merion (840m², sem reno declarada, golf) vs 6 Yowani (760m², apresentada) | +$235k | Localização pagou o mesmo que a reno completa — e sem gastar $400k. Não está disponível para Springvale. |
| +100m² de casa (330 vs 229) | 22 Lacerta (330m², parque, cozinha nova, sem piscina) vs 28 Leopardwood (229m², reno, reserva, piscina) | +$475k | Tamanho pagou ~$4.7k por m² adicional. Ampliar 80–100m² a $4.5–6k/m² empata ou ganha pouco — só faz sentido se destravar a faixa $2M+. |
| Tamanho sem qualidade | 16 Collingwood (436m², 1.074m², piscina) vs 1 Julatten (366m², 912m², pedra, madeira) | −$500k | Metragem bruta sem acabamento vende a $3.9k/m². Tamanho só paga com nível de acabamento. |
| Reno de assinatura | 173 Ron Penhaligon (799m², sauna, bar, lareira, microcemento, putting green) vs 9 Rosebud (865m², reno total "clean") | +$100k | O "hero feature" vale ~$100k acima da reno completa — mas custa parte disso. Marginal, não estrutural. |
Custos são estimativas Gold Coast 2026 para validação com Rei — servem para ordenar prioridades, não para orçamento.
| Atributo | Nas vendas ≥$1.8M | Compra-se? | Custo est. | Efeito no ARV | Prioridade |
|---|
Reno completa dentro da planta: cozinha ilha de pedra + indução, 2 banheiros full-height, ducted multi-zona, pisos contínuos, deck norte com bifolds e blinds, piscina + compliance, solar, fachada e paisagismo. Sem ampliar.
Reno A + extensão de 80–100m² (segunda sala / master wing / media). Muda a categoria da casa e destrava a faixa onde há 9 vendas em 6 meses.
Reno A enxuta + unidade secundária no terreno de 806m² (self-contained 60m²). Atrai investidor e família multigeracional; faixa larga porque depende muito do acabamento.
Break-even = compra $1.203M + entrada/holding/venda ~$210k + reno. Nenhum dos três caminhos tem P50 acima do break-even com os comps de hoje; o A é o único onde três atributos não-compráveis (pé-direito, orientação, privacidade) podem virar o jogo sem capital adicional.
1. Pé-direito. Rosebud, Leopardwood e 173 RP têm "soaring / high / raked ceilings". Se Springvale tem 2.4m padrão, o caminho A perde ~$100k de teto e não há como comprar isso sem mexer no telhado.
2. Orientação do quintal. Rosebud vendeu "north facing deck"; Leopardwood "northeast entertaining". Deck sul em Robina é desconto, não prêmio.
3. Privacidade da piscina. Merion vendeu "no neighbouring homes overlooking the pool". Vizinho de dois andares olhando a piscina tira Springvale da lista de quem paga $1.8M.
Substituir ARV $1.841M por cenário base $1.65M (P50) com upside $1.80M (P90) condicionado às três respostas acima. Orçar o caminho A em detalhe com Rei antes de qualquer demolição; descartar B e C como Fix & Flip — se algum deles fizer sentido, é um projeto novo, em SPV próprio, com a tese de development e margem ≥25% sobre GDV.
Enquanto isso, monitorar semanalmente: novas listagens 4/2/2 de 700–900m² em Robina, dias no mercado e reduções de preço — a tese de $1.8M só ganha força se aparecer uma terceira venda de casa ≤250m² acima disso.