Thrive_16Springvale_Reno_Cronograma_Orcamento.xlsx (abas Pacotes / Cronograma) · mockup adaptado do Briqo Brain (1218 Golfview)| # | Quando | Decisão | Efeito / libera |
|---|---|---|---|
| G1 | ✓ 07 Jun | Contrato assinado $1.203.000 · Form 2 recebido | depósito $10k · finance 14d · cooling-off 5d |
| G2 | ✓ 23 Jun | Loan Pepper aprovado $962.400 (80%) · 5 garantidores + ILA | unconditional · estrutura 4 × $148.416 |
| G3 | ✓ ~10 Jul | Settlement · Trust 01 (ThriveCo One) · remessa Marcos $85k (01/07) | posse · relógio dos juros IO começa ($6.007/mês) · Pool Cert em 90d |
| G4 | ★ sáb 05 Set | Workshop na casa (sugestão do Rod): cômodo a cômodo → tasks de cada pacote + custo estimado juntos 4 SÓCIOS Insumo novo: viabilidade Reno OS — break-even $1.646.541 > P50 $1,60M. Manter budget enxuto e testar a tese de ARV antes de gastar. | fecha a WBS (aba 3) · lista de quotes a pedir · responsáveis por pacote · medir área (D2) e confirmar garagem (D8) no local |
| G5 | ★ ~12 Set | Aprovar escopo × budget: $270k enxuto (recomendado) — qualquer upgrade só após confirmação da tese de ARV PESADO Pré-condições: D2 área medida · Form 2 lido (acesso à reserva: easement ou tolerância?) · D8 garagem confirmada · D21 regime QBCC decidido + pacote de projeto contratado (BA emitido antes de qualquer obra que exija BA). Sem os quatro, o gate não tem base. | trava o programa · dispara remediação + rough-ins · define capital call (÷4) se houver · se área = 193m² → reabrir como hold-and-rent |
| G6 | ~08 Out | Pool Safety Certificate emitido (prazo legal ~10/10 — emitir depois do deck e do landscaping, que mexem na barreira; reler a data contra a sequência do deck) · dossiê de evidências em andamento: Form 4 por serviço hidráulico, fotos AS 3740 do waterproofing, Form 15/16 do engenheiro, CoTC da elétrica + alarmes AS 3786 (Form 24) · Form 21 ao fim de toda obra com BA | compliance QLD · financiabilidade do comprador · fence antes da cosmética |
| G7 | ~23 Out | Checkpoint meio de obra: real × alocado por pacote · decisão sobre contingência | corrige escopo do externo (landscaping / granny access) se estourar |
| G8 | ★ ~04 Dez | Preço de listing + agente + styling + preço de reserva por escrito PESADO | zona P50 $1,55–1,70M (gêmeas 220–250m²) · break-even $1,65M · abaixo do reserva → hold-and-rent (G9) · fotos antes do Natal |
| G9 | ★ Fev/27 | Aprovar ofertas PESADO | fecha o exit (~Mar/27) · waterfall Trust 01 |
| # | Quando | Objetivo | Encaixe |
|---|---|---|---|
| R1 | 14–25 Set | 2–3 agentes de Robina visitam a casa em obra: o que vende a $1,6M+ nas gêmeas (cozinha, deck norte, piscina, pé-direito). Teste da tese, sem induzir: "o que essa casa faz por causa do acesso à reserva?" | insumo p/ G5 e p/ spec dos acabamentos — antes de comprar cozinha/tile · 3 agentes dizendo $1,8M+ espontaneamente = licença para gastar mais; ninguém mencionando = economizou $105k |
| R2 | ~Nov | Broker preview durante a obra (pisos + cozinha instalados) | aquece demanda · buyers off-market |
| R3 | Dez | Selecionar listing agent + pricing + fotos/styling | = G8 (shortlist nasce do R1) |
| R4 | a partir de 12 Jan/27 | Go live · open homes · ofertas (campanha 4 semanas) | abre o DOM → G9 |
| # | Tema | Decisão | Opções | Recomendação (ponto de partida) | Impacto | Ratio ARV÷custo hurdle 2,0x · 05/09 | Pacote | Gate / prazo | Dono | Status |
|---|
Custo all-in = compra $1.203.000 + duty $49.698 + legais $8k + reno + 9 meses de holding a $7.007/mês + 2,75% de comissão + $7,5k de marketing. O P50 do master plan é $1,60M; a tese do Marcos (terreno + acesso à reserva) é $1,85M.
| Spec (D1) | Reno | Break-even | Lucro @ P50 $1,60M | Lucro @ tese $1,85M |
|---|---|---|---|---|
| A — Apresentada | $270.000 | $1.646.541 | −$45.260 | +$197.864 (IRR 44,4%) |
| A+ — cirúrgica | $315.000 | $1.692.813 | −$90.260 | +$152.864 |
| B — Premium | $375.000 | $1.754.510 | −$150.260 | +$92.864 |
| B+ — Premium+ | $420.000 | $1.800.780 | −$195.260 | +$47.864 |
Perguntar aos agentes de Robina, sem induzir: "o que essa casa faz por causa do acesso à reserva?". Se os três disserem $1,8M+ espontaneamente, há confirmação para gastar mais. Se ninguém mencionar, economizou $105k. Verificar também quantas das gêmeas do crawl de 03/09 têm a mesma adjacência — se duas ou três tiverem, o prêmio já está no comp set e a tese cai.
Calibragem: $1,85M está 2,8% acima do teto observado nas gêmeas ($1,485M–$1,80M, P50 $1,60M) e 15,6% acima do P50. A tese exige que o comp set não contenha o diferencial.
Ratio = ARV estimado ÷ custo. Cada $1 de reno exige $1,03 de ARV só para não destruir valor; o corte operacional é 2,0x (cobre custo do capital dos sócios e risco de execução). Seis pacotes de 2,0x+ somam $65k e carregam mais ARV que os $134k restantes juntos. Piso não-discricionário de $71.000 já embutido (térmita, mofo, waterproofing, rough-ins, pintura, itens do B&P). Estimativas de ARV são premissas para o debate — desafiar no R1.
| Pacote | Custo | ARV est. | Ratio | Veredito |
|---|
Framework operacional para esta e para as próximas renovações. Cada gate tem um critério de morte explícito. O que difere da versão genérica são os gates específicos de Queensland: Form 2, cláusula de beneficiário estrangeiro no Trust Deed, Pool Safety Certificate, licenciamento QBCC e a janela sazonal do mercado da Gold Coast.
Ticket até $1,1M, mínimo 400m² para renovation, geografia Gold Coast, Brisbane bayside ou Sunshine Coast.
Morre se: fora do buy box. Cinco minutos, sem exceção por "oportunidade".Três ou mais vendas fechadas nos últimos seis meses, dentro de 1km, na mesma faixa de área construída. Pedido de anúncio não conta como comp.
Morre se: a evidência for de pedidos, não de fechamentos. Springvale St não teve venda alguma em 12 meses.Calcular o preço máximo antes de qualquer oferta: GDV − reno com contingência − holding − saída − aquisição − lucro-alvo. O pedido do vendedor é informação, nunca âncora.
Morre se: pedido acima do máximo + 5%. Foi aqui que este deal escapou.Form 2 antes da oferta — encumbrances, easements, covenants. B&P com foco em térmita (endêmica na GC). Overlays do City Plan: alagamento, bushfire, costeira, vegetação e fauna (o lote 16 RP224196 confronta o Boothby Park). Área construída medida, não a do anúncio. Título: anotação de owner-builder (7 anos) e Form 21 de toda obra anterior.
Morre se: encumbrance material, ou divergência de área acima de 10%.Loan Agreement assinado, SPV constituída, trustees AU-residentes confirmados e cláusula irrevogável de exclusão de beneficiário estrangeiro verificada no Trust Deed.
Morre se: a cláusula não estiver no deed — entram AFAD 8% + FIRB, ≈ $80k que apagam a margem.Cada pacote aprovado com ratio mínimo de 2,0x sobre ARV. Contingência declarada e intocável. Quotes fixos de licenciados QBCC antes de comprar material — alocação de referência não é quote. Pacote de projeto contratado ($10–18k) e Building Approval emitido antes de qualquer obra que exija BA. Regime de execução decidido por escrito — nunca owner-builder.
Morre se: o somatório aprovado empurrar o break-even acima do P50 defensável dos comps — ou se a obra seguir sem BA (regularizar depois: 2–8 semanas, ~$935, abrir o que já está pronto).Evidência coletada durante a obra, não no fim: Form 4 do encanador por serviço (10 dias úteis); fotos datadas + certificado do aplicador de waterproofing (AS 3740); Form 15/16 do engenheiro por parede removida; CoTC do eletricista incluindo alarmes fotoelétricos interconectados (AS 3786-2014 / Form 24); licença QBCC por trade. BA do GCCC se houver secondary dwelling com kitchenette (D5). Pool Safety Certificate emitido depois do deck e do landscaping, dentro dos 90 dias do settlement.
Morre se: certificado de piscina vencer, ou obra com BA terminar sem Form 21 — banco recusa financiamento, seguradora recusa cobertura, council pode aplicar enforcement.Real contra alocado, pacote a pacote. Nenhum pacote é pago sem o gate da linha crítica. Remediação, waterproofing e piscina são os três que o comprador audita.
Morre se: variação acima de 10% — vira decisão de sócios, não do gerente de obra.Agente escolhido a partir da janela de visitas em obra (R1), não por indicação avulsa. Fotos antes do Natal. Na Gold Coast, a janela boa é fim de janeiro a março; dezembro é morto e abril já pega mercado cansado.
Morre se: entrar no mercado sem preço de reserva por escrito, ou sem Form 2 completo (Seller Disclosure Statement, vigente desde 01/08/2025, montado em novembro com o solicitor + dossiê de compliance como anexo) — Form 2 defeituoso dá ao comprador rescisão até o settlement. B&P nosso antes do listing (~$400–600) com certificado de térmita em mãos.Aceitar, contra-ofertar ou converter em hold-and-rent, contra o reserva fixado no G8. Sem oferta em seis semanas, repricing automático.
Morre se: segurar preço acima do reserva queimando $7.007/mês ($1.618/semana).Levantamento de 05/09 (Aprovações & Compliance ↗). O flip só realiza o ARV se o solicitor e o banco do comprador não encontrarem obra sem aprovação. Cada linha é um documento que ou existe no dossiê, ou vira desconto de preço em fevereiro.
| Documento | Quando | Dono | Se faltar |
|---|---|---|---|
| Building Approval — paredes estruturais, deck, patio cover, granny, muro >1,0 m, telhado >20% | Antes da obra · G5 | Rei + certificador | "Unapproved work" — regularização de 2–8 semanas |
| Form 21 — Final Inspection Certificate de toda obra com BA | Fim da obra · G6 | Certificador | Banco recusa financiamento · seguradora recusa · enforcement |
| Form 15/16 — engenheiro, por parede removida | Antes de fechar o forro | Engenheiro | Sem Form 21 |
| Form 4 — plumbing notificável, um por serviço, 10 dias úteis | Durante a obra (já em curso) | Encanador QBCC | Cobrar retroativo esta semana |
| AS 3740 — fotos datadas + certificado do waterproofing | Entre waterproofing e tile | Rei | Defeito nº1 no B&P do comprador |
| CoTC — elétrica, ducted, remoção do solar | Fim da elétrica | Eletricista | Elétrica nova sem prova |
| Form 24 — alarmes fotoelétricos interconectados AS 3786-2014 | Antes do contrato | Elétrica | Transferência não conforme (regra desde 01/01/2022) |
| Pool Safety Certificate ou Form 36 | Depois do deck/landscaping | Rod | Trava a venda · penalidade |
| Form 2 — Seller Disclosure + anexos (title, rates, land tax, zoneamento, contaminated land, pool, owner-builder) | Montar em novembro | JJ + solicitor | Rescisão até o settlement |
| Regime QBCC — builder ou trades licenciados; obra >$3.300 no Home Warranty Scheme | G5 · pergunta nº1 | JJ + Rei | Owner-builder: aviso em duas vias, 1 permit/6 anos, título anotado 7 anos |
| B&P pré-listing + certificado e garantia da Bang Pest Control | Dezembro | Rod | ~$400–600 vs desconto de preço |
Conteúdo para os sócios: canal Renovating For Profit (Cherie Barber) · podcast Buying Gold Coast (Matt Srama) · The Property Couch.