A casa foi comprada por $1.203.000 com settlement em 10/07. Somando duty de $49.698, legais, reno de $270k, nove meses de Pepper a $6.007/mês e 2,75% de comissão, o custo all-in fecha em $1.646.541. Esse é o número que a venda precisa bater para o resultado ser zero.
| Nível de spec (D1) | Reno | Break-even | ARV alvo | Lucro no alvo |
|---|---|---|---|---|
| A — Apresentada | $270.000 | $1.646.541 | $1,55–1,60M | −$94k a −$45k |
| A+ — cirúrgica | $315.000 | $1.692.813 | $1,62–1,68M | −$71k a −$12k |
| B — Premium | $375.000 | $1.754.510 | $1,70–1,80M | −$53k a +$44k |
Só existe um caminho para lucro, e é o topo do cenário Premium. Isso reposiciona o mandato: este deal deixou de ser projeto de margem e virou projeto de recuperação de capital. A decisão não é "quanto gastar", é "quais pacotes empurram o ARV acima de $1,70M".
Ratio = ARV estimado ÷ custo. Cada $1 de reno exige $1,03 de ARV só para não destruir valor; o corte operacional é 2,0x, que cobre o custo do capital dos sócios e o risco de execução. Estimativas de ARV são calibradas pelas gêmeas de 220–250m² e devem ser desafiadas na janela R1 com os agentes.
| Pacote | Custo | ARV est. | Ratio |
|---|
Piso fixo de $71.000 já embutido: remediação de térmita e mofo, waterproofing, rough-ins, pintura e itens do B&P. Não são discricionários — o comprador audita os três primeiros no building & pest dele. D21 (pacote de projeto, $14k ponto médio) fica desmarcado até o G5 confirmar quanto já está coberto pela linha de honorários; marcado, o break-even vai a ~$1,66M.
Levantamento de 05/09 (página completa: Aprovações & Compliance). O flip só realiza o ARV se o solicitor e o banco do comprador não encontrarem obra sem aprovação. Cada linha abaixo é um documento que ou existe no dossiê, ou vira desconto de preço em fevereiro.
| Documento | Quando | Dono | Se faltar |
|---|---|---|---|
| Building Approval (certificador privado) — paredes estruturais, deck, patio cover, granny, muro >1,0 m, telhado >20% | Antes da obra · G5 | Rei + certificador | Obra vira "unapproved work" — regularização retrospectiva de 2–8 semanas |
| Form 21 — Final Inspection Certificate para toda obra com BA | Fim da obra · G6 | Certificador | Banco recusa financiamento, seguradora recusa cobertura, council pode aplicar enforcement |
| Form 15/16 — certificação estrutural do engenheiro por parede removida | Antes de fechar o forro | Engenheiro | Certificador não emite Form 21 |
| Form 4 — notifiable plumbing work, um por serviço, lodgado em 10 dias úteis | Durante a obra (hidráulica já em curso) | Encanador QBCC | Banheiros e bomba da granny sem rastreabilidade — cobrar retroativo esta semana |
| AS 3740 — fotos datadas + certificado do aplicador de waterproofing | Entre waterproofing e tile | Rei | Defeito nº1 apontado no B&P do comprador |
| Certificate of Testing and Compliance — elétrica, AC ducted, remoção do solar | Fim da elétrica | Eletricista | Sem prova de conformidade da elétrica nova |
| Form 24 — alarmes de fumaça fotoelétricos interconectados (AS 3786-2014) em cada quarto, corredor e pavimento | Antes do contrato de venda | Pacote de elétrica | Transferência não pode ser declarada conforme — obrigatório desde 01/01/2022 |
| Pool Safety Certificate ou Form 36 (aviso de que não há) | Depois do deck/landscaping; antes do contrato | Rod | Trava a venda e gera penalidade — prazo interno ~10/10 precisa ser relido contra a sequência do deck |
| Form 2 — Seller Disclosure Statement + anexos (title, rates, land tax, zoneamento, contaminated land, pool, owner-builder notice) | Antes da assinatura · montar em novembro | JJ + solicitor | Comprador pode rescindir até o settlement com devolução integral do depósito |
| Regime QBCC — builder licenciado ou trades licenciados diretos; obra >$3.300 entra no Queensland Home Warranty Scheme | Decidir no G5 (pergunta nº1) | JJ + Rei | Owner-builder >$11k exige aviso em duas vias ao comprador, 1 permit a cada 6 anos e anotação no título por 7 anos — incompatível com flip serial |
| Building & Pest pré-listing + certificado e garantia do tratamento de térmita (Bang Pest Control) | Dezembro, entre fim da obra e listing | Rod | Evidência descoberta pelo inspetor do comprador custa desconto; apresentada por nós custa ~$400–600 |
Nove gates. Cada um tem um critério de morte explícito. O que difere da versão genérica são os gates específicos de Queensland: Form 2, Pool Safety Certificate, licenciamento QBCC e a janela sazonal do mercado da Gold Coast.
Ticket até $1,1M, mínimo 400m² para renovation, geografia Gold Coast, Brisbane bayside ou Sunshine Coast.
Morre se: fora do buy box. Cinco minutos, sem exceção por "oportunidade".Três ou mais vendas fechadas nos últimos seis meses, dentro de 1km, na mesma faixa de área construída. Pedido de anúncio não conta como comp.
Morre se: a evidência for de pedidos, não de fechamentos. Springvale St não teve venda alguma em 12 meses.Calcular o preço máximo antes de qualquer oferta: GDV menos reno com contingência, menos holding, menos saída, menos aquisição, menos lucro-alvo. O pedido do vendedor é informação, nunca âncora.
Morre se: pedido acima do máximo + 5%. Foi aqui que este deal escapou.Form 2 antes da oferta — encumbrances, easements, covenants. Building & pest com foco em térmita, que é endêmica na Gold Coast. Overlays do City Plan: alagamento, bushfire, área costeira, vegetação e fauna (o lote 16 RP224196 confronta o Boothby Park). Confirmar área construída medida, não a do anúncio. Checar no título se há anotação de owner-builder dos últimos 7 anos e se toda obra anterior tem Form 21.
Morre se: encumbrance material, ou divergência de área acima de 10%.Loan Agreement assinado, SPV constituída, trustees AU-residentes confirmados e cláusula irrevogável de exclusão de beneficiário estrangeiro verificada no Trust Deed.
Morre se: a cláusula não estiver no deed — entram AFAD 8% e FIRB, cerca de $80k que apagam a margem.Cada pacote aprovado com ratio mínimo de 2,0x sobre ARV. Contingência declarada e intocável. Quotes fixos de trades licenciados QBCC antes de comprar material — orçamento por alocação de referência não é quote. Pacote de projeto contratado (as-built medido + working drawings + engenheiro + certificador privado, $10–18k) e Building Approval emitido antes de qualquer obra que exija BA. Regime de execução decidido por escrito: builder licenciado ou trades diretos — nunca owner-builder.
Morre se: o somatório aprovado empurrar o break-even acima do P50 defensável dos comps — ou se a obra começar sem BA (regularizar depois custa 2–8 semanas, ~$935 de inspeção e abrir o que já está pronto).Evidência coletada durante a obra, não no fim: Form 4 do encanador por serviço notificável (10 dias úteis); fotos datadas de cada camada de waterproofing + certificado do aplicador (AS 3740); Certificate of Testing and Compliance do eletricista, incluindo alarmes de fumaça fotoelétricos interconectados (AS 3786-2014, obrigatório na transferência); Form 15/16 do engenheiro para cada parede removida; licença QBCC verificada por trade. Building approval do GCCC se houver secondary dwelling com kitchenette (D5). Pool Safety Certificate emitido depois do deck e do landscaping, que mexem na barreira — dentro dos 90 dias legais do settlement.
Morre se: certificado de piscina vencer, ou qualquer obra com BA terminar sem Form 21 (Final Inspection Certificate) — sem ele o banco do comprador recusa financiamento, a seguradora recusa cobertura e o council pode emitir enforcement.Real contra alocado, pacote a pacote. Nenhum pacote é pago sem o gate da linha crítica. Remediação, waterproofing e piscina são os três que o comprador audita.
Morre se: variação acima de 10% — vira decisão de sócios, não do gerente de obra.Agente escolhido a partir da janela de visitas em obra, não por indicação avulsa. Form 2 (Seller Disclosure Statement, Property Law Act 2023, vigente desde 01/08/2025) montado em novembro com o solicitor — title search, rates, land tax, zoneamento, contaminated land, pool certificate ou Form 36 — e o dossiê de compliance (Form 21, Form 4, CoTC, AS 3740, Form 24) como anexo. Building & pest nosso antes do listing (~$400–600) com certificado de tratamento de térmita em mãos. Fotos antes do Natal. Na Gold Coast, a janela boa é fim de janeiro a março; dezembro é morto e abril já pega mercado cansado.
Morre se: entrar no mercado sem preço de reserva definido por escrito, ou sem Form 2 completo — Form 2 ausente ou defeituoso dá ao comprador rescisão a qualquer momento até o settlement, com devolução integral do depósito.Aceitar, contra-ofertar ou converter em hold-and-rent, contra o reserva fixado no G8. Sem oferta em seis semanas, repricing automático.
Morre se: segurar preço acima do reserva queimando $7.007/mês.O framework não falhou na obra — falhou no G2. Comprou-se por $1.203.000 um ativo cujo break-even é $1,65M, ou seja, o preço máximo foi definido pelo vendedor e não pelo modelo. Os outros oito gates são gestão de dano quando esse falha. É o ponto que a Cherie Barber repete e que vale levar aos sócios hoje: o lucro do flip é feito na compra, não na reforma.