16 Springvale St · Robina QLD 4226 · Thrive Property Trust 1
Resposta curta
Sua leitura está certa: o que temos é um concept plan, não um projeto. E o problema não é estético — é sequencial. No Queensland o Building Approval tem que existir antes da obra, não depois. A obra começa dia 07 e já houve remoção de parede no Bed 1, framing da granny flat e hidráulica em curso. Cada semana que passa aumenta o custo de regularizar.
A recomendação não é contratar um arquiteto para redesenhar a casa. É contratar um pacote mínimo de documentação e aprovação — o suficiente para (a) os trades orçarem a mesma coisa, (b) o certificador emitir o BA, e (c) no fim, o Form 21 sair. Sem isso, a compressão de margem não vem da obra: vem da mesa de negociação em fevereiro.
Diagnóstico · PLANS.pdf vs. o que a obra exige
O conflito que precisa morrer no G5: D5 vs. as plantas
A decisão D5 recomenda só o BWC (ensuite do Bed 4). As plantas do Rei já desenham Bath + Kitchenette. Não é detalhe: kitchenette transforma o espaço em secondary dwelling sob o Gold Coast City Plan — 80 m² de GFA máx., 2 quartos máx., setbacks do dwelling principal, uma vaga de estacionamento adicional, e building approval obrigatório. Se houver overlay no lote (o terreno confronta com o Boothby Park — checar vegetação, fauna e alagamento), deixa de ser accepted development e vira DA completa: meses, não semanas. Enquanto os dois documentos discordarem, ninguém pode orçar nem certificar a granny.
Custo · AUD · escopo cirúrgico
Faixas correntes do mercado Gold Coast em 2026. A regra de bolso local é 5–10% do custo de construção em pré-obra, o que daria $13,5k–27k sobre os nossos $270k. Não precisamos do escopo cheio — precisamos disto:
| Item | Faixa AUD | Contratar? | Por quê / observação |
|---|---|---|---|
| Building designer — as-built + working drawings + doc de aprovação (reno de casa inteira) | $5.000–10.000 | Sim | Núcleo do pacote. Resolve D2 e dá base única de orçamento aos trades. |
| Engenheiro estrutural — paredes removidas, vigas, deck | $2.000–6.000 | Sim | Realista $2–4k para 1–2 vãos. Pré-requisito do certificador. |
| Certificador privado (Building Approval) | $2.000–5.000 | Sim | Quem emite o BA e, no fim, o Form 21. |
| Taxas de council / aplicação | $1.000–5.000 | Sim, variável | Fica na ponta baixa se tudo for accepted development. |
| Energy efficiency / QDC assessment | $500–1.500 | Talvez | Só se fecharmos área nova ou mudarmos envelope. |
| Levantamento de contorno / limites | $800–2.000 | Provavelmente não | Não vamos subdividir. Só entra se o deck/patio encostar em setback. |
| Alvo realista do pacote | $10.000–18.000 | ≈4–6% do budget de reno. Empurra o break-even all-in de $1.646M para ~$1.660M. | |
Antes de tratar isso como custo novo: já existe a linha honorários / compliance / PM dentro dos $270k. A pergunta do G5 não é “gastar $14k a mais?”, é “quanto dessa linha já cobre isto e quanto falta?”. Se cobrir $8–10k, o incremento real é $4–8k — contra um risco de desconto de preço de duas ordens de grandeza acima.
O custo de não fazer
Aprovação retrospectiva no QLD: inspeção a partir de ~$935, prazo de 2 a 8 semanas — e o certificador pode exigir abrir parede, forro ou impermeabilização já prontos para provar conformidade. Num cronograma que termina 11/12 e lista 12/01, oito semanas de regularização não é custo, é o deal inteiro deslizando para o inverno do mercado.
Matriz · pacote de obra → aprovação
| Pacote | Aprovação | Evidência a arquivar |
|---|---|---|
| Layout geral — remoção de paredes | BA se estrutural | Certificado do engenheiro + BA + Form 21 |
| Granny flat — BWC (+ kitchenette?) | BA sempre; DA se overlay | Depende da D5. Decidir antes de framar. |
| Deck novo | BA | Isento só se <10 m² e <1,0 m de altura |
| Patio cover ($15,6k JW) | BA | Isento só se <10 m², <5 m, <2,4 m e fora de setback |
| Bedrooms novos (Bed 4/5) | BA se abrir vão | Cumprir janela, ventilação e pé-direito do NCC |
| BWC 1 e BWC 2 | Sem BA se não estrutural | Form 4 do encanador + certificado de impermeabilização AS 3740 + fotos |
| Restauração de telhado ($3,3k) | BA se >20% da área | Escopo por escrito do telhadista |
| Piscina — barreira / decking em volta | Cerca exige aprovação | Pool Safety Certificate emitido depois da obra externa |
| Elétrica, AC ducted, remoção do solar | Sem BA | Certificate of Testing and Compliance do eletricista licenciado |
| Landscaping, front yard, driveway | Council se mexer no crossover | Muro de arrimo >1,0 m exige BA |
| Pintura, pisos, cozinha (não estrutural), styling | Livre | Nota fiscal e garantia dos fornecedores |
Forms 2 · 21 · 24 · 36 · 4 — obrigações do vendedor
Você lembrou do B&P — ele é o último da fila. À frente dele há um regime de divulgação que mudou em 1º de agosto de 2025 e que hoje é o maior ponto de destravamento para o comprador.
Entregue ao comprador antes da assinatura do contrato — não junto, não depois. Anexos obrigatórios: title search atual + plano registrado, rates notice, land tax certificate, certidão de zoneamento/planejamento, busca no registro de terra contaminada, pool safety certificate ou Form 36, e owner-builder notice se aplicável.
Se faltar ou estiver defeituoso, o comprador pode rescindir a qualquer momento até o settlement, com devolução integral do depósito. É o mesmo Form 2 que usamos na compra para checar o acesso à reserva (D20) — agora estamos do outro lado do balcão.
Dono: JJ / solicitor · Começar a montar em novembro, não em janeiro
Emitido pelo certificador para toda obra que exigiu BA. É o documento que o solicitor do comprador procura primeiro. Sem ele: banco recusa financiamento, seguradora recusa cobertura, e o council pode emitir notificação de enforcement.
Dono: Rei + certificador · Pré-requisito: BA obtido antes da obra
Para contratos assinados após 31/12/2021 o vendedor tem que atualizar a casa antes da transferência: alarmes fotoelétricos AS 3786-2014, interconectados, em cada quarto, em cada corredor que liga quartos ao resto, e em cada pavimento. A conformidade é declarada no Form 24 (Property Information Transfer). Se forem hardwired, o eletricista emite Certificate of Testing and Compliance.
Dono: pacote de elétrica · Custo marginal, risco de esquecimento alto
Ou entregamos o certificado válido, ou entregamos o Form 36 (Notice of no pool safety certificate) ao comprador antes do contrato e ao council. Ordem importa: como o decking e o landscaping mudam a barreira da piscina, o certificado tem que ser emitido depois da obra externa. Nosso prazo interno de ~10/10 precisa ser relido contra a sequência do deck.
Dono: Rod · Rever data no G6
Todo trabalho hidráulico notificável — banheiros novos, relocação de fixtures, a bomba de esgoto da granny — precisa de Form 4 lodgado pelo encanador licenciado na QBCC em até 10 dias úteis. Um por serviço. Exigir cópia de cada, na hora, e não no fim da obra.
Dono: Rei · Já há hidráulica em curso — cobrar os Forms retroativamente esta semana
Se qualquer parte da obra acima de $11.000 foi feita sob permit de owner-builder, o vendedor deve entregar ao comprador, antes do contrato, aviso escrito em duas vias (uma assinada de volta) declarando que a obra não tem cobertura de seguro sob o QBCC Act. Sem esse aviso, o vendedor passa a dar garantia contratual de que a obra foi bem executada — exposição direta a indenização se aparecer defeito.
Além disso: a QBCC emite um permit a cada 6 anos por pessoa, e a anotação fica no título por 7 anos. Isso é estruturalmente incompatível com flip serial. O caminho da Thrive é contratar trades licenciados / builder licenciado, o que ainda traz o Queensland Home Warranty Scheme (obra >$3.300) como ativo de venda.
Dono: JJ · Pergunta nº1 do G5: sob que regime a obra está sendo executada hoje?
Não é forma de governo, é o defeito nº1 encontrado em reno de flip. Fotos datadas de cada camada + certificado do aplicador, arquivados no dossiê. Custa nada agora e vale muito no B&P.
Dono: Rei · Gate entre waterproofing e tile
O B&P é do comprador, mas nós tivemos tratamento de térmita (Bang Pest Control) e remoção de parede para inspeção. O inspetor do comprador vai encontrar evidência de atividade passada — e evidência descoberta por ele custa desconto de preço; evidência apresentada por nós custa zero.
Encomendar um B&P nosso antes do listing (~$400–600) e entrar na mesa com o relatório + certificado de tratamento + garantia da Bang em mãos. Isso converte o maior ponto fraco da casa em prova de diligência.
Dono: Rod · Janela: dezembro, entre o final da obra e o listing
Gate G5 · 12 setembro
| # | Decisão | Dono | Trava o quê |
|---|---|---|---|
| 1 | Sob que regime a obra está sendo executada — owner-builder permit, trades licenciados diretos ou head builder licenciado? | JJ / Rei | Tudo. Muda o Form 2, o seguro e a estratégia da Thrive. |
| 2 | Contratar o pacote de projeto de $10–18k — building designer + engenheiro + certificador | Board | Orçamento firme dos trades e o Form 21 no fim |
| 3 | D5: granny com kitchenette (secondary dwelling) ou só BWC | Marcos + Rei | Framing da granny — que começa “em breve” |
| 4 | D2: área interna medida — 197 m² ou 224 m² | Rei | ARV, e portanto o nível de spec de todo o resto |
| 5 | Checar overlays do lote 16 RP224196 (vegetação, fauna, alagamento) junto ao Boothby Park | Certificador | Se a granny é accepted development ou DA |
| 6 | Quanto da linha honorários / compliance / PM já cobre o pacote de projeto | Marcos | Se o incremento real é $4–8k ou $14k |