| Cenário | Reno | vs budget $270k | Break-even | @ P50 s/ prêmio $1,575M | @ P50 c/ prêmio $1,70M | @ P90 $1,80M | @ tese $1,85M |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E · âncora auditada (WBS, portas LMN dentro do pacote 4) | $310.220 | +$40.220 | $1.687.898 | −$109.793 | +$11.769 | +$109.019 | +$157.644 |
| H · + pacote de projeto real ($18.420 vs $14.175 orçados) | $314.465 | +$44.465 | $1.692.263 | −$114.038 | +$7.524 | +$104.774 | +$153.399 |
| I · + contingência de 15% do pacote | $317.228 | +$47.228 | $1.695.104 | −$116.801 | +$4.761 | +$102.011 | +$150.636 |
| J · + piscina realista (+$10k sobre os $20k alocados) — CENÁRIO DE TRABALHO | $327.228 | +$57.228 | $1.705.387 | −$126.801 | −$5.239 | +$92.011 | +$140.636 |
| L · + design de paisagismo ($2,5k — D36) | $329.728 | +$59.728 | $1.707.958 | −$129.301 | −$7.739 | +$89.511 | +$138.136 |
| K · + caminho de DA ($8k + 3 meses de holding) — evitável | $337.728 | +$67.728 | $1.737.799 | −$158.322 | −$36.760 | +$60.490 | +$109.115 |
| Comp | Preço | O que diz sobre a tese de $1,85M |
|---|---|---|
| 34 Emerton Cr 4/2/2 waterfront, deck perimetral, cozinha nova · jun/26 | $1.655.000 | Contra. É a evidência mais forte que temos. Se frente d'água absoluta não leva este formato a $1,8M, acesso a reserva provavelmente também não leva. |
| 135 Camberwell Cct 4/2/2 em 799m², múltiplas zonas de living, piscina, acabamento premium · mar/26 | $1.800.000 | A favor — se o floor plan confirmar. Lote quase idêntico ao nosso e área construída não publicada. Se a casa for ≤250m², é a terceira venda ≤250m² acima de $1,8M que a tese precisa. Pedir o floor plan à Emma (e o de 28 Merion Ct, também sem m²) é a ação de maior valor da semana. |
| 16 Pine Valley (anúncio ativo) renovada, sem prêmio de localização | $1.750.000 | É o teste ao vivo mais próximo do nosso produto. Acompanhar se vende, em quanto tempo e com que corte. |
| Seis leilões em Robina 18–26/09 | — | Descoberta de preço real em 10 dias. Nenhum upgrade de escopo aprovado antes dos resultados — e é insumo direto do G5. |
| # | Quando | Decisão | Efeito / libera |
|---|---|---|---|
| G1 | ✓ 07 Jun | Contrato assinado $1.203.000 · Form 2 recebido | depósito $10k · finance 14d · cooling-off 5d |
| G2 | ✓ 23 Jun | Loan Pepper aprovado $962.400 (80%) · 5 garantidores + ILA | unconditional · estrutura 4 × $148.416 |
| G3 | ✓ ~10 Jul | Settlement · Trust 01 (ThriveCo One) · remessa Marcos $85k (01/07) | posse · relógio dos juros IO começa ($6.007/mês) · Pool Cert em 90d |
| G4 | ✓ sáb 05 Set | Workshop na casa (sugestão do Rod): cômodo a cômodo → tasks de cada pacote + custo estimado juntos FEITO Layout macro definido: casa = master + 3 quartos + 1 banheiro social · granny flat = 2 quartos + 1 BWC (D5 e D11 fechadas). Insumo novo: viabilidade Reno OS — break-even $1.646.541 > P50 $1,60M. Manter budget enxuto e testar a tese de ARV antes de gastar. | fecha a WBS (aba 3) · lista de quotes a pedir · responsáveis por pacote · medir área (D2) e confirmar garagem (D8) no local |
| G5 | ★ pendente | Aprovar escopo × budget × funding. O pedido não é mais só "reconhecer o estouro": é aprovar $327.228 (+$57,2k) e dizer de onde vem o dinheiro até o fim da obra PESADO Doze pré-condições: D2 área (as-built) · D20 Form 2/reserva · D24 BA da conversão do triple garage · D25/D32 uso declarado do granny (vale $29.842) · D21/D26 pacote de projeto — RFQ aos três · D22 Hamilton · D23 contratante correto (4º caso) · D27 piscina + PSC · D28 autoria das pranchas · D31 dimensionamento do pacote · D34 capital call · D35 deck dos fundos · D36 paisagismo. | trava o programa, o gesso do Hamilton, o RFQ do projeto e qualquer compra de material · define o capital call real (÷4) · com o P50 sem prêmio em $1,575M, o G5 é também o momento de decidir se o mandato continua sendo venda ou vira hold-and-rent |
| G6 | 🚨 ~08–10 Out inviável | Pool Safety Certificate — prazo legal de 90 dias pós-settlement. 11/09: não sai na data. Piscina drenada, interior delaminando, coping quebrado, deck demolido e os painéis de vidro da cerca removidos. A barreira só volta depois do reinterior e do coping. Levar ao solicitor/pool safety inspector esta semana (extensão ou Form 36), não em outubro. Dossiê em andamento: Form 4 por serviço hidráulico · fotos AS 3740 · Form 15/16 · CoTC + alarmes (Form 24) · Form 21 ao fim de toda obra com BA | trava a venda · financiabilidade do comprador · G6 realista passa para nov/26, depois do deck e do landscaping |
| G7 | ~23 Out | Checkpoint meio de obra: real × alocado por pacote · decisão sobre contingência | corrige escopo do externo (landscaping / granny access) se estourar |
| G8 | ★ ~04 Dez | Preço de listing + agente + styling + preço de reserva por escrito PESADO | zona P50 $1,55–1,70M (gêmeas 220–250m²) · break-even $1,65M · abaixo do reserva → hold-and-rent (G9) · fotos antes do Natal |
| G9 | ★ Fev/27 | Aprovar ofertas PESADO | fecha o exit (~Mar/27) · waterfall Trust 01 |
| # | Quando | Objetivo | Encaixe |
|---|---|---|---|
| R1 | 14–25 Set | 2–3 agentes de Robina visitam a casa em obra: o que vende a $1,6M+ nas gêmeas (cozinha, deck norte, piscina, pé-direito). Teste da tese, sem induzir: "o que essa casa faz por causa do acesso à reserva?" | insumo p/ G5 e p/ spec dos acabamentos — antes de comprar cozinha/tile · 3 agentes dizendo $1,8M+ espontaneamente = licença para gastar mais; ninguém mencionando = economizou $105k |
| R2 | ~Nov | Broker preview durante a obra (pisos + cozinha instalados) | aquece demanda · buyers off-market |
| R3 | Dez | Selecionar listing agent + pricing + fotos/styling | = G8 (shortlist nasce do R1) |
| R4 | a partir de 12 Jan/27 | Go live · open homes · ofertas (campanha 4 semanas) | abre o DOM → G9 |
Como o projeto passa a ser tocado a partir de 22/09 — sem projeto geral (D45), por pacotes, com um integrador. Cada pacote da WBS percorre seis estágios e só muda de coluna quando cumpre o critério de saída. O que está em cada coluna hoje é o retrato do momento; o "próximo passo" de cada card é o que o dono faz esta semana. Regra de ouro do integrador: nenhum pacote pula estágio — foi assim que o granny (contratado antes do gate), a piscina (DIY antes do aplicador) e o deck (pedras arrancadas antes do desenho) saíram do trilho.
| # | Estágio | O que tem de existir para sair do estágio | Quem assina | Dinheiro |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Estratégia / design solution | Escopo por escrito e medido (m², m linear, níveis), desenho quando há interface (deck × vidro × coping), lista de aprovações e evidências que o pacote precisa gerar (BA? Form 15? Form 4? CoTC?), linhas R# do B&P que ele fecha, ratio 2,0x se for discricionário | Dono do pacote + integrador | BZ do pacote confirmada; MRF indicativa |
| 2 | Quotes | ≥2 cotações no mesmo escopo e desenho, no nome de ThriveCo One ATF Thrive One Trust, com ABN/QBCC quando > $3.300, inclusões/exclusões explícitas, e marcos de pagamento atrelados a entrega física (nunca >50% antes do fim) | Dono do pacote | MRF do pacote = menor quote reconciliada |
| 3 | Seleção / contrato | Comparativo de 1 página (preço · escopo · licença/HWI · pagamento · risco no B&P do comprador) → alçada G2 (>$5k ou >10% do pacote = 4 sócios) → contrato escrito, variações por escrito | 4 sócios (ou 2, pela alçada) | Depósito só contra contrato assinado |
| 4 | Execução | Marcos físicos do contrato acompanhados no site; foto datada por marco; qualquer escopo novo volta ao estágio 1 (não se resolve no canteiro) | Dono do pacote | Marcos intermediários contra foto + medição |
| 5 | QA / evidência | Documento que o comprador vai pedir: Form 4 / CoTC / Form 16 / AS 3740 / AS 3660 / AS 1288 / HWI + fotos; arquivado na pasta Remediação/ por R#; walkthrough de qualidade (padrão = benchmark de produto, não "tá bom") | Integrador + 1 sócio que não é o dono | Nada é pago sem o documento do marco anterior (G4) |
| 6 | Pagamento residual | Saldo liberado; custo real lançado no razão contra a BZ do pacote; linha R# fechada; lição registrada no Reno OS | Integrador + tesouraria (conta única) | Δ = MRF − BZ com causa (escopo · preço · omitido · contingência) |
Foto removida do arquivo — ver pasta do deal no Drive.
Foto removida do arquivo — ver pasta do deal no Drive.
| # | Tema | Decisão | Opções | Recomendação (ponto de partida) | Impacto | Ratio ARV÷custo hurdle 2,0x · 05/09 | Pacote | Gate / prazo | Dono | Status |
|---|
Custo all-in = compra $1.203.000 + duty $49.698 + legais $8k + reno + 9 meses de holding a $7.007/mês + 2,75% de comissão + $7,5k de marketing. O P50 do master plan é $1,60M; a tese do Marcos (terreno + acesso à reserva) é $1,85M.
| Spec (D1) | Reno | Break-even | Lucro @ P50 $1,60M | Lucro @ tese $1,85M |
|---|---|---|---|---|
| A — Apresentada | $270.000 | $1.646.541 | −$45.260 | +$197.864 (IRR 44,4%) |
| A+ — cirúrgica | $315.000 | $1.692.813 | −$90.260 | +$152.864 |
| B — Premium | $375.000 | $1.754.510 | −$150.260 | +$92.864 |
| B+ — Premium+ | $420.000 | $1.800.780 | −$195.260 | +$47.864 |
Perguntar aos agentes de Robina, sem induzir: "o que essa casa faz por causa do acesso à reserva?". Se os três disserem $1,8M+ espontaneamente, há confirmação para gastar mais. Se ninguém mencionar, economizou $105k. Verificar também quantas das gêmeas do crawl de 03/09 têm a mesma adjacência — se duas ou três tiverem, o prêmio já está no comp set e a tese cai.
Calibragem: $1,85M está 2,8% acima do teto observado nas gêmeas ($1,485M–$1,80M, P50 $1,60M) e 15,6% acima do P50. A tese exige que o comp set não contenha o diferencial.
Ratio = ARV estimado ÷ custo. Cada $1 de reno exige $1,03 de ARV só para não destruir valor; o corte operacional é 2,0x (cobre custo do capital dos sócios e risco de execução). Seis pacotes de 2,0x+ somam $65k e carregam mais ARV que os $134k restantes juntos. Piso não-discricionário de $71.000 já embutido (térmita, mofo, waterproofing, rough-ins, pintura, itens do B&P). Estimativas de ARV são premissas para o debate — desafiar no R1.
| Pacote | Custo | ARV est. | Ratio | Veredito |
|---|
Framework operacional para esta e para as próximas renovações. Cada gate tem um critério de morte explícito. O que difere da versão genérica são os gates específicos de Queensland: Form 2, cláusula de beneficiário estrangeiro no Trust Deed, Pool Safety Certificate, licenciamento QBCC e a janela sazonal do mercado da Gold Coast.
Ticket até $1,1M, mínimo 400m² para renovation, geografia Gold Coast, Brisbane bayside ou Sunshine Coast.
Morre se: fora do buy box. Cinco minutos, sem exceção por "oportunidade".Três ou mais vendas fechadas nos últimos seis meses, dentro de 1km, na mesma faixa de área construída. Pedido de anúncio não conta como comp.
Morre se: a evidência for de pedidos, não de fechamentos. Springvale St não teve venda alguma em 12 meses.Calcular o preço máximo antes de qualquer oferta: GDV − reno com contingência − holding − saída − aquisição − lucro-alvo. O pedido do vendedor é informação, nunca âncora.
Morre se: pedido acima do máximo + 5%. Foi aqui que este deal escapou.Form 2 antes da oferta — encumbrances, easements, covenants. B&P com foco em térmita (endêmica na GC). Overlays do City Plan: alagamento, bushfire, costeira, vegetação e fauna (o lote 16 RP224196 confronta o Boothby Park). Área construída medida, não a do anúncio. Título: anotação de owner-builder (7 anos) e Form 21 de toda obra anterior.
Morre se: encumbrance material, ou divergência de área acima de 10%.Loan Agreement assinado, SPV constituída, trustees AU-residentes confirmados e cláusula irrevogável de exclusão de beneficiário estrangeiro verificada no Trust Deed.
Morre se: a cláusula não estiver no deed — entram AFAD 8% + FIRB, ≈ $80k que apagam a margem.Cada pacote aprovado com ratio mínimo de 2,0x sobre ARV. Contingência declarada e intocável. Quotes fixos de licenciados QBCC antes de comprar material — alocação de referência não é quote. Pacote de projeto contratado ($10–18k) e Building Approval emitido antes de qualquer obra que exija BA. Regime de execução decidido por escrito — nunca owner-builder.
Morre se: o somatório aprovado empurrar o break-even acima do P50 defensável dos comps — ou se a obra seguir sem BA (regularizar depois: 2–8 semanas, ~$935, abrir o que já está pronto).Evidência coletada durante a obra, não no fim: Form 4 do encanador por serviço (10 dias úteis); fotos datadas + certificado do aplicador de waterproofing (AS 3740); Form 15/16 do engenheiro por parede removida; CoTC do eletricista incluindo alarmes fotoelétricos interconectados (AS 3786-2014 / Form 24); licença QBCC por trade. BA do GCCC se houver secondary dwelling com kitchenette (D5). Pool Safety Certificate emitido depois do deck e do landscaping, dentro dos 90 dias do settlement.
Morre se: certificado de piscina vencer, ou obra com BA terminar sem Form 21 — banco recusa financiamento, seguradora recusa cobertura, council pode aplicar enforcement.Real contra alocado, pacote a pacote. Nenhum pacote é pago sem o gate da linha crítica. Remediação, waterproofing e piscina são os três que o comprador audita.
Morre se: variação acima de 10% — vira decisão de sócios, não do gerente de obra.Agente escolhido a partir da janela de visitas em obra (R1), não por indicação avulsa. Fotos antes do Natal. Na Gold Coast, a janela boa é fim de janeiro a março; dezembro é morto e abril já pega mercado cansado.
Morre se: entrar no mercado sem preço de reserva por escrito, ou sem Form 2 completo (Seller Disclosure Statement, vigente desde 01/08/2025, montado em novembro com o solicitor + dossiê de compliance como anexo) — Form 2 defeituoso dá ao comprador rescisão até o settlement. B&P nosso antes do listing (~$400–600) com certificado de térmita em mãos.Aceitar, contra-ofertar ou converter em hold-and-rent, contra o reserva fixado no G8. Sem oferta em seis semanas, repricing automático.
Morre se: segurar preço acima do reserva queimando $7.007/mês ($1.618/semana).Levantamento de 05/09 (Aprovações & Compliance ↗). O flip só realiza o ARV se o solicitor e o banco do comprador não encontrarem obra sem aprovação. Cada linha é um documento que ou existe no dossiê, ou vira desconto de preço em fevereiro.
| Documento | Quando | Dono | Se faltar |
|---|---|---|---|
| Building Approval — paredes estruturais, deck, patio cover, granny, muro >1,0 m, telhado >20% | Antes da obra · G5 | Rei + certificador | "Unapproved work" — regularização de 2–8 semanas |
| Form 21 — Final Inspection Certificate de toda obra com BA | Fim da obra · G6 | Certificador | Banco recusa financiamento · seguradora recusa · enforcement |
| Form 15/16 — engenheiro, por parede removida | Antes de fechar o forro | Engenheiro | Sem Form 21 |
| Form 4 — plumbing notificável, um por serviço, 10 dias úteis | Durante a obra (já em curso) | Encanador QBCC | Cobrar retroativo esta semana |
| AS 3740 — fotos datadas + certificado do waterproofing | Entre waterproofing e tile | Rei | Defeito nº1 no B&P do comprador |
| CoTC — elétrica, ducted, remoção do solar | Fim da elétrica | Eletricista | Elétrica nova sem prova |
| Form 24 — alarmes fotoelétricos interconectados AS 3786-2014 | Antes do contrato | Elétrica | Transferência não conforme (regra desde 01/01/2022) |
| Pool Safety Certificate ou Form 36 | Depois do deck/landscaping | Rod | Trava a venda · penalidade |
| Form 2 — Seller Disclosure + anexos (title, rates, land tax, zoneamento, contaminated land, pool, owner-builder) | Montar em novembro | JJ + solicitor | Rescisão até o settlement |
| Regime QBCC — builder ou trades licenciados; obra >$3.300 no Home Warranty Scheme | G5 · pergunta nº1 | JJ + Rei | Owner-builder: aviso em duas vias, 1 permit/6 anos, título anotado 7 anos |
| B&P pré-listing + certificado e garantia da Bang Pest Control | Dezembro | Rod | ~$400–600 vs desconto de preço |
Quote de 10/08 + invoice 700d de 31/08. $33.000 + GST = $36.300, mais $245 de variação (janela deslizante). Escopo: granny flat / Bed 4 / mud cabinet (demolição, framing 70x35, gesso e villaboard, portas e rodapés, mirror robes bed 4/5/6), granny ensuite completo (corte de laje, drenagem nova, waterproofing, tile, fit-off), gesso e bulkhead da cozinha principal e VJ panelling no master. Fora do contrato: cozinha, pisos e elétrica.
| Marco (inc GST) | Valor | Status | Gate antes de pagar |
|---|---|---|---|
| Depósito (materiais de framing) — 4,1%, dentro do teto de 5% | $1.500 | PAGO | — |
| Após framing | $3.500 | PAGO | Confirmar se alguma parede removida era estrutural |
| Após rough-in hidráulico | $6.000 | PAGO | Form 4 do encanador — cobrar retroativo |
| Após waterproofing e tile do banheiro + janela $245 | $5.745 | CLAIM ATUAL | Fotos datadas AS 3740 + Form 16 em mãos antes de liberar |
| Após gesso set ready for paint | $6.000 | a vencer | Kitchenette (D5) decidida antes de fechar |
| Após portas, architraves e skirting | $3.600 | a vencer | — |
| Conclusão do banheiro | $4.000 | a vencer | Louças e tapware comprados por nós |
| Após instalação dos robes | $3.500 | a vencer | — |
| Conclusão do projeto | $2.700 | a vencer | Form 21 (se houver BA) + dossiê completo |
Pagos $11.000 · claim atual $5.745 · saldo $19.800 · total $36.545. A invoice cobra o marco 6 (waterproofing) antes dos marcos 4 e 5 — pagar contra verificação física, nunca contra a ordem da invoice. A invoice invoca o BCIPA 2004, revogado pelo BIF Act 2017: responder cada claim por escrito para não perder prazo de contestação.
Conteúdo para os sócios: Renovating For Profit — Cherie Barber (YouTube) · site | Buying Gold Coast — Matt Srama (Spotify) · Apple · YouTube | The Property Couch (site) · Apple · YouTube